民法改正　賃貸借契約に関する注意点②

現在もジーシェフ不動産は元気に営業中です。ご安心ください。

4月1日に控えた民法大改正。不動産契約に関する民法のルールについても一部変更があります。賃貸借契約に関するルールについて主に気を付けてほしい点をシリーズ３回に分けてわかりやすくお伝えしてます！第１回に続く、第２回は”賃貸借の終了時”の注意点です。

賃貸借契約が現在も継続中という場合ですが、２つほど主な注意点があります。

①借主の原状回復義務及び収去義務等

賃貸借契約が終了した場合には、借主は賃借物を原状（元の状態）に戻し、貸主に返還しなければならないとされています。またこの原状回復義務の範囲は、一般的に通常損耗及び経年変化はその対象に含まないとされてますね。10年前ぐらいに国土交通省が発行した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも一般的な基準がとりまとめられ公表されており、昨今はだいぶ現場にも浸透されてきていると実感しております。

実は現行民法の文言上には明確ではありませんでした。そこで改正民法には、上記が明記されました。ガイドラインをしっかり理解し対応していらっしゃれば、現状の原状回復義務の概念と変更はございません。

但し、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はあくまで民間の賃貸住宅を想定したものであり、事業用店舗の原状回復については、引渡時の状況や契約時の合意等々、民間賃貸住宅とは大いに異なるということは認識しておくことが必要かと思われます。弊社の得意分野でもございますので、お気軽にご相談ください。

元本確定事由とは保証のもととなる主債務（賃借人の債務）の金額が連帯保証人との関係で確定することです。

旧法でも賃金等根保証契約における元本確定事由という規定はあったもの、さらに新設されました。

・債権者が連帯保証人の財産について、金銭の支払いを目的とする債権についての強制執行または担保権の実行を申し立てた時（ただし、強制執行または担保権の実行の手続きがあったときに限る）

・連帯保証人が破産手続き開始の決定を受けた時

・主たる債務者（賃借人）または連帯保証人が死亡した時

特に孤独死のケース等、発見までの滞納賃料、現状回復費用や死後の明渡までの家賃を連帯保証人に請求しようと考えますが、賃借人または連帯保証人のいずれかが死亡により元本が確定してしまうため、死亡後の原因によるによる原状回復費用や明渡しまでの家賃は請求できなくなります。また当然に保証人の相続人にも請求ができません。

但し、この元本確定事由は個人保証のみに限られるという点がポイントです。家賃保証会社を利用する場合は、元本確定事由は適用されません。また今日保険商品でも孤独死等に対応したプランも多く出ていますよね。

リスクが０とは言えませんが、借主様に保険商品や保証会社を利用して頂きながら、貸主様のリスクをなるべく減らした賃貸を行っていきたいと思います。

第３回に続きます。