これからの住宅～2018年4月インスペクションの導入へ～

平成28年6月3日に公布されました宅地建物取引業法の一部を改正する法律が、いよいよ2018年4月からスタートします。あと1ヶ月になりましたので、今一度わかりやすくおさらいしたいと思います。

本格的な人口減少・少子高齢化社会が進行すると言われている現在。既に空き家問題等、住宅の問題が顕著になってきています。

しかし現在のように余った土地に、さらに新築が建てられ空き家が増え続けたら空き家問題はずっとなくなりませんよね。

そこで住宅のストック数が世帯数を上回り、空き家の増加も生じると言われている中で、『いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う』という「フローからストック」の方針社会に移行することが重要であると政府は考えています。

しかし現在日本での中古住宅の売買のシェアはどうでしょうか？欧米諸国にと比較して、既存住宅流通市場（中古住宅）の流通シェアが極めて低い水準にあります。欧米諸国では8割を超えるシェアに対して、日本は14.7％（2013年時点）のシェアです。

そこで、国土交通省では、2025年に既存住宅（中古住宅）流通市場の規模を倍増させるという目標を掲げ、中古住宅市場を拡大、中古住宅流通市場の活性化に取り組んでいます。

それにより空き家問題の解消にもなると考えているんですね。

 中古住宅への住み替えって少し不安があったりしませんか？実際中古住宅の中には、品質の悪いものも良質なものが入り混じってます。

現在中古住宅の良し悪しを選別する仕組みが整っていないので、「欠陥がある家を選んでしまったら・・・」という不安要素はぬぐえませんよね。

また中古住宅の多くが個人所有者です。もし欠陥があったとしても、厳しく担保責任を負わせられない可能性もあります。買主にとってみれば、非常に大きな不安要素を抱えた購入になってしまいます。

新築住宅であればそれを建築するのはほとんどの場合業者なので、多くの人はそちらを選んでしまいますよね。

そこで政府は、不動産取引のプロである宅建業者が『ホームインスペクション』（建物状況調査・住宅診断）を導入し促進することにより、買主が中古住宅でも安心して購入できるような環境を整備することを考えました。

では今回の宅地建物取引業法の改正は、具体的にどのような改正なのでしょうか？

 

4月に施行される宅建業法改正により、インスペクション（建物状況調査）が仲介業務に組み込まれます。

主に中古住宅の売買をするときですね。

新たな措置の内容は主に３つです。

仮に中古住宅の売主と宅建業者Ａがいたとします。

①売主と宅建業者Ａが物件を売る媒介契約をする際に、宅建業者Ａは単にインスペクション業者に関する情報提供をするだけでなく、実施に向けた具体的なやりとりをするんですね。売主に対して、インスペクションの制度を説明した上で、事業者のあっせんを希望するか確認をします。なお、買主がインスペクションを実施したいとして、事業者をあっせんする場合には、建物所有者である売主にあらかじめ承諾を得る必要があります。

②重要事項説明時に買主に対し、宅建業者Ａがインスペクション結果を買主に対して説明します。

③売買契約の成立時に建物の現況を売主・買主双方が確認した事項を記載した書面を宅建業者Ａが交付します。

上記を行うことにより、当事者が既存建物（中古住宅）に対して、建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能になり、さらに物件を引き渡した後のトラブルを防止し、より安心な取引ができるようにする取り組みです。

 

 

 

既存建物（中古住宅）を安心して取引ができるようになれば、住宅は一生に一回の買い物ではなく、自分たちのライフスタイルに合わせ「住み継ぐ」（住み替える）ことができるようになるでしょう。

日本では古くから新築住宅を建築することが当たり前のように行われてきましたし、現在でも新築信仰が根強くあります。しかし、住宅は適切なメンテナンスを行えば長持ちするのです。中古住宅を購入しても、壁を打ち抜いて間取りを変更することや、設備の入れ替えなどリフォーム・リノベーションを行えば、住宅は大きく様変わりします。

これには業者のあっせんだけでなく、所有者一人一人が意識をもって取り組まないとなかなか難しいと思います。

このものがありふれている時代に、『いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う』という価値観、住宅を通してでも根付くといいですね。