株式会社ジーシェフ
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土、日、祝日
2020年05月14日
賃貸オーナー様向け

『不動産(店舗・事務所・住居)を賃貸したいと思ったら』

いざ物件を貸そう!と不動産屋さんに問い合わせをして、ご自身が思っていた賃貸計画とは違った計画を提案されたことありませんか?

不動産屋は法令や周辺地域との均衡を考えて、物件オーナー様に賃貸計画を提案します。もちろん専門家に任せてしまってもいいのですが、ご自身の物件を知ることはとっても大事なことです。

物件オーナー様からのお問い合わせを受けて、実際に回答をしたことが多い事項をまとめました。こんなことを不動産屋は見ているんだということを知ってもらえたらと思います。

物件の用途地域・用途制限を確認しよう!

建物があっても、実はどの業種にも自由に賃貸ができるわけではありません。街づくりの計画(都市計画)で建物の建て方や、使い方等のルールが定められており、建物も建築されています。

賃貸を行う場合も、そのルールが基準となり定められた用途の趣旨に従っての賃貸が可能なのです。

東京都の場合、大抵の建物は建物が建てらる地域に入っていて、その中でも13個の『用途地域』に分けられており、それぞれこの業種はいいよ・だめだよという定めがあります。
※一部は建物が建てれない地域や、行政許可を得ないと建てられない地域もあります。

まずは所有物件の所在地の『用途地域』を自治体のHPより確認し、下記表よりどんな業種に賃貸ができそうなのかを見てみてください。住宅がNGという地域もあるんですよ!
用途地域のよる建築物の用途制限の表

当社で以前にあった話ですが、物件オーナー様より事務所の賃貸のご相談を頂きました。その物件は事務所賃貸がNGの地域でした。当社は行政庁に相談・確認を行い、物件のオーナー様・賃借人様へのリスクがあると判断し、結果仲介はお断りさせていただいたのですが、他の不動産屋さんは『だまってやっている人も多いので大丈夫です。』と言っていたそうです。

もし賃貸借契約締結後、その行為が行政庁から指摘を受けた場合どうなるでしょうか・・?賃借人にも迷惑がかかり、退去や移転をしてもらう費用をオーナー様が負担等色々なリスクが考えられるかと思います。

貸室内の欠陥や故障の有無を確認しよう!

店舗として貸そうかな?住宅として貸そうかな?色々なプランがあると思います。どの用途でも賃貸をするということは、賃貸人(貸主)として法的義務を負います。

賃貸借契約は,当事者の一方がある物の使用及び収益を借主にさせることを約し,借主がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる契約です。

義務はいくつかありますが、賃貸人は,賃借人に対して,「目的物(貸室)を使用収益させる義務」を負うことになります。

今年4月の民法改正により、法的にもその概念はより強まりました。売買の方もそうなのですが、賃貸の方では、「当然減額」⇒使用できなくなった割合に応じて当然に家賃が減額されるという規定になりました。

つまり、貸室に欠陥や故障があった場合、不備がある期間中は家賃が減額した支払いになってしまいます。

貸す用途によって気をつけることに違いはありますが、賃貸に出す前の貸室内の設備等チェックはより注意深く確認しなければいけません。また貸室に欠陥や故障があった場合は、賃貸に出す前に修理や交換をする必要があるため、予想外の出費の想定もしておく必要があると考えます。

物件の周辺賃料相場を確認しよう!

ご相談頂き、いざ賃料の話になると相場よりもだいぶ高額な賃料を考えていらっしゃる物件オーナー様、実は結構いらっしゃいます。

物件を貸しだすためにリフォームなど投資をしている方も多く、内情は理解できますし個人的には高く賃貸をしてあげたい気持ちはおおいに持ってます。ただ、賃料には相場というものがあり、あまりに物件の内容とかけ離れた賃料の物件は、ずっと入居者がつかず残ってしまうことが多いです。結果賃料を下げることになるケースも多くあります。

当然に物件探している方や物件を日々見ている不動産業者さんは、その経緯を知っています。そうすると、物件の評判や価値を下げることに繋がってしまうこともあります。

事前に現在募集が出ている周辺物件の賃料や内容を確認し、適切な賃料設定を不動産屋さんと相談しましょう!

まとめ

・建物がどの用途で貸せるのか?(用途制限の確認)

・周辺はどのような賃料で貸し出しや募集をしているのか?(周辺賃料相場の確認)

・貸室に欠陥や故障はないか?(貸室内の欠陥や故障の確認)

上記等を考慮して不動産屋さんは、物件オーナー様へ賃貸計画を提案しています。

専門家に任せることも一つですが、ご自身の物件を知ることをはリスクの減少へも繋がります。是非一度確認されてみてはいかがでしょうか?リスクの少ない良好な賃貸計画を立てましょう!

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